融资环境边际改善稳房地产政策仍有加码空间

近一段时间，房地产融资出现更多边际改善迹象，显示稳地产存量政策继续发挥支持作用，同时，系列增量举措也逐步开始显效。专家认为，围绕“促进房地产市场止跌回稳”，从中央到地方均在加力提效，存量政策将加速落实，增量政策仍有发力空间。

融资协调机制扩围增效

建立城市房地产融资协调机制，是精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展的一项重要机制安排。今年初以来，金融监管总局会同住建部门一起指导建立了城市房地产融资协调机制，把合规房地产项目都纳入“白名单”，推动金融机构增强对房地产“白名单”项目融资的支持力度。

当前，商业银行正紧锣密鼓地落实各项工作部署。光大银行房地产业务相关负责人介绍，截至10月28日，光大银行对已批“白名单”项目的投放率超60%，较9月下旬提升10个百分点。其中，纳入“白名单”的保交房项目投放率接近80%。

金融监管总局局长李云泽近日表示，加快城市房地产融资协调机制扩围增效，切实做到“应进尽进”“应贷尽贷”“能早尽早”。金融监管总局预计，到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

在华创证券研究所副所长、首席宏观分析师张瑜看来，倘若“白名单”项目的信贷投放规模在年底达到甚至超过4万亿元，那么至少从资金端来看，房地产市场止跌回稳或将不存在掣肘。

近期，湘潭、南平、遵义等城市，纷纷表示将进一步发挥房地产融资协调机制作用，积极推动房地产融资“白名单”落地。湘潭、南平、齐齐哈尔等城市还提出，符合条件的房地产开发企业可在合理期限内缓缴税款、物业专项维修资金、土地出让价款等相关费用，以此缓解房企资金压力。

“未来‘白名单’规模扩容，将实现合格项目‘应进尽进’、已审贷款‘应贷尽贷’、资金拨付‘能早尽早’。”中国银行研究院研究员叶银丹说，这将为房地产项目提供更多资金支持，缓解房地产行业融资难题，进一步推动已售商品房的竣工交付，同时，也有助于改善市场预期，促进更多有效住房需求释放。

用好多种融资支持工具

财政部已明确，允许专项债券用于土地储备。财政部副部长廖岷表示，这项政策既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。

对于重启发行“土储专项债”，民生证券首席固收分析师谭逸鸣分析，此举一方面能够缓解房企因土地闲置造成的资金占用，改善其流动性状况，以便集中资金用于“保交房”；另一方面，回收的土地可进行重新规划开发，提高使用效率，并服务于实体经济发展。

此前，中国人民银行行长潘功胜透露，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。

稳房地产政策或继续加码

在专家看来，当前房地产市场仍在触底过程中，积极政策或继续加码，对房地产市场止跌回稳应抱有信心和耐心。

“在稳房地产方面，存量政策将加速落实，增量政策仍有发力空间，共同促进房地产市场止跌回稳。”叶银丹认为，前期政策相关配套细化举措的加快出台落实，有望促进市场预期改善、购房需求回暖、存量住房消化和房企现金流改善。

张瑜认为，参考2015年房企公司债发行规模大幅增加的经验，未来房企在直接融资方面有可能获得进一步松绑。

就“白名单”而言，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，要彻底打通“白名单”项目从授信到融资落地的堵点，还需加大对部分“问题项目”的修复力度，推动银行“敢贷能贷”；同时，还应确保合规项目“应贷尽贷”，进一步扩大房地产“白名单”项目实际信贷投放规模。

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