一揽子计划落地 楼市开始筑底

　　一线城市是否进一步放松调控由城市决定，年底前房地产“白名单”信贷规模将增加到4万亿元，城中村改造和危旧房改造将新增实施100万套，存量房贷利率调整月底前基本完成……10月17日，国新办举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。住建部部长倪虹在发布会上全面介绍了房地产相关优化政策的组合拳，这项被总结为“四个取消、四个降低、两个增加”的一揽子计划，正在对市场形成积极作用，倪虹表示，在系列政策作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底，10月相关数据一定会是积极乐观的结果。

　　限购：各个城市自主决策

　　当天发布会的开始，作为房地产调控优化的牵头部门负责人，倪虹总体介绍了本轮房地产调控一揽子优化政策的架构，即“四个取消、四个降低、两个增加”。

　　其中四个取消包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低，即降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造;二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。

　　作为本轮楼市调控政策中最受关注的一线城市限购优化，倪虹在当天发布会上也予以了回应：从去年开始已经充分赋予了各个城市房地产调控的自主权，城市政府都会根据经济社会发展和房地产的现状来自主决策。

　　就在发布会的前一天，随着天津市全面取消新建商品住房和二手住房的限购政策，目前全国范围内仍维持限购的城市已为数不多，主要包括北京、上海、深圳及海南部分城市。

　　易居研究院副院长严跃进表示，此次明确提出“四个取消”的概念，也是对近期一系列房地产止跌回稳政策的总结。从近期市场关注点看，包括限购限售限价和普宅标准等取消后，市场反馈积极，也充分说明房地产市场向好发展基础更好。

　　白名单：年底前超4万亿元

　　此前中央政治局会议提到，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

　　在此次会议上，倪虹再次明确，城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。

　　国家金融监督管理总局副局长肖远企透露，截止到10月16日，商业银行已审批通过房地产“白名单”项目贷款2.23万亿元。预计到2024年底，审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

　　严跃进表示，白名单制度是当前房地产保交房工作中的重要抓手。对于房企而言，白名单制度和更好解决房企资金压力有直接关系。目前工作的思路非常清晰，所有房地产合格项目都要纳入到白名单制度中。此次白名单制度扩容工作，确保房地产保交房工作全面推进。

　　在58安居客研究院院长张波看来，纳入“白名单”的项目不断增多，资金面的保障就显得尤为重要，本次将信贷规模超4万亿元，就是保障的直接体现，也是“应贷尽贷”政策能稳步有效落地的核心关键。

　　保障兜底：新增百万套改造

　　在住房兜底保障方面，倪虹在会上表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，主要是考虑有些条件成熟、群众改造意愿迫切、前期工作比较扎实，货币化安置可以更好满足群众自主选择房型、地点，又无需等待过渡期。

　　在城中村改造方面，会议透露了全国范围内的摸底数据，据悉，全国仅35个大城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。这次，对条件比较成熟的100万套，通过加大政策支持力度，提前干、抓紧干。主要采取货币化安置，这更有利于群众根据自己的需要选择合适的房子，又不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。

　　倪虹还强调了项目选择的标准，包括群众改造意愿强烈、安全隐患突出的要做重点选择，同时项目的两个方案要成熟：一个是征收安置方案成熟扎实，另一个是资金大平衡，做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。

　　在支持政策方面，政府将重点支持地级以上城市，开发性、政策性金融机构给予专项借款，允许地方发行专项债，并提供税费优惠，此外，商业银行根据评估发放贷款。

　　收储：地方安排专项债收购

　　除了以上政策外，本次会上也涉及多项改善房地产市场供求关系的举措，收购存量房及盘活闲置存量土地成为重要发力点。

　　财政部部长助理宋其超在会上表示，专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。

　　中指研究院政策研究总监陈文静认为，地方国企收储商品房政策有望继续打通各项堵点，存量土地盘活更多资金支持或将加快落实，配套的细化政策举措也有望逐渐跟进。

　　在谈到专项债用于收储土地的具体操作时，宋其超指出，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业，合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目范围，及时安排专项债券的发行和支出。

　　房贷：节省利息支出1500亿元

　　对于存量房贷利率的调整，央行副行长陶玲预计，大部分存量房贷将在10月25日批量下调完成，意味着贷款者在10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。部分中小银行调整时间会稍晚，总体会在10月31日前全部完成。

　　据陶玲介绍，房贷利率由贷款市场报价利率和加点幅度构成。根据此次政策要求，调整的是加点幅度，对于加点幅度高于-30个基点的存量房贷，将加点幅度统一降至-30个基点。

　　存量房贷利率调整后，能够节省多少房贷?陶玲预计，存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右，总体上将能节省利息支出1500亿元。陈文静表示，从市场趋势来看，“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场呈现“回稳”态势，本次会上住建部也表示市场已经开始筑底，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市市场量价或将筑底企稳，从而对全国市场筑底提供重要支撑。

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