办房贷能返现？律师：当心有“坑”

　　到银行办理贷款，贷款成功后还能收到银行返现，还有这好事?还真有，并且不稀奇。随着房贷利率持续走低，上海等地近期传出有银行联合中介公司在个人住房按揭贷款中“返点”拉客。

　　业内人士表示，这种行业潜规则会加剧银行间的内卷，对购房者而言也存在风险。目前，江苏省银行业协会已印发倡议，禁止银行业以任何形式进行“返点”。

资料图为客户正在办理贷款。(图片由摄图网提供)

　　“返点”怎么返?

　　“5月底网签过后，我就开始寻找可以‘返点’给个人的银行。大型房地产中介公司与许多银行都存在公对公合作，就算我自己去银行办理贷款，‘返点’也是直接返给房地产中介公司。经朋友介绍，我顺利找到了一家能‘返点’给我本人的银行。”在上海市买房定居的丽丽(化名)讲述了自己的经历。

　　丽丽介绍：“业务人员服务很到位，上门为我办理了业务。我在支付首付款之前，就预办理了贷款申请的相关事宜，比如签贷款合同、验收入证明等。付完首付款的当天，贷款就审批下来了，之后我也顺利拿到了商业贷款金额0.5%的‘返点’。”

　　作为房贷申请人，丽丽在办理贷款时不依靠贷款中介机构的推荐，直接找到有“返点”机制的银行办理贷款，拿到了“返点”。不过，这并不是房贷“返点”的“主流”方式。

　　“‘返点’确实是作为一种行业潜规则存在的，一般都是公对公。银行按照购房者商业贷款的金额比例，向房地产中介公司、贷款中介机构(助贷机构)或房地产开发商‘返还’一定的佣金。如果作为房贷申请人直接向银行要‘返点’，通常会比较困难。”某头部股份行总行的一名信贷经理向记者透露。

　　不过，上述信贷经理同时表示，与贷款中介机构合作，接受其推荐的客户，是不被绝大多数银行允许的。“原因是贷款中介机构的赚钱模式，就是在促成贷款审批通过后收取费用。如果遇到无良中介，(给我们)提供客户的虚假信息，我们将面临较大的风险隐患。”

　　“银行直接‘返点’给客户是不合规的，也可能是有个别客户经理为了完成指标，选择自己贴钱了。”也有银行业内人士如此表示。

　　当记者以购房者身份咨询时，深圳市一名贷款中介机构业务人员对记者说：“每家银行的‘返点’比例各不相同，目前在0.4%至1.5%之间。”

　　“返点”之下的“拉锯战”

　　对于另一名近期在上海成功置业的购房者娜娜(化名)而言，“返点”之路并非一帆风顺。

　　“在敲定买房事宜时，我和房地产中介公司商定的中介费是0.8个点。在我了解到还有‘返点’一事时，本着能省则省的原则，就想自己找银行办理贷款，但被拒绝。我和(房地产中介公司的)店长沟通多次无果，最终在带我看房那位经纪人的调解下，店长表示，如果我补齐1个点的中介费，就把银行‘返点’给我。在房本到手的一个多月之后，我拿到了‘返点’的4000元。”娜娜说。

　　“确实需要提前和中介沟通，大概率会被拒绝，毕竟存在利益冲突。但只要态度坚决，就能达到目的，毕竟选择怎么办贷款是买家的权利，中介无权限制。”丽丽也分享了自己的“战斗”心得。

　　上海市一名房地产经纪人对记者表示：“其实，‘羊毛出在羊身上’，购房者也未必真占到了便宜。对于不拿‘返点’的购房客户，中介费是会有优惠的。我这里甚至出现过减免买方中介费、只收取卖方中介费的例子。”

　　那么，房贷“返点”现象究竟为何出现?

　　“房贷是银行的优质资产，类似于‘兵家必争之地’。这两年房贷业务量比较少，而各家银行的房贷利率相差无几。为吸引更多客户，自然就出现了办房贷‘返点’的情况。”在上述信贷经理看来，这是行业内卷的结果。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示，因为房产交易量少，银行贷款总量下降，所以银行希望通过“返点”这种方式尽可能多争取一些客户。

　　6家国有大行2023年的经营数据也印证了卢文曦的观点。Wind万得数据显示，2023年6家国有大行按揭贷余额合计约为26.43万亿元，同比减少约5166亿元。具体来看，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和交通银行的按揭贷余额同比均下跌，仅邮储银行个人住房贷款规模增长3.37%。

　　“返点”抬头有何影响?

　　房贷“返点”对银行、贷款中介机构和购房者而言，都是“利好”吗?

　　“从表面上看，对银行和贷款中介机构都有好处。房贷‘返点’会在一定程度上增加相关中介机构的收入，促使其向购房者推荐特定的银行贷款，进而提升银行的收益。然而，如果不对此现象进行约束，银行、贷款中介机构和购房者都将沦为房贷‘返点’的牺牲品。”北京金诉律师事务所主任律师王玉臣对记者表示。

　　在王玉臣看来，对于银行而言，房贷“返点”会导致银行间竞争加剧，对金融市场造成不良影响;对于贷款中介机构而言，也有可能加剧机构之间的无序竞争。对于购房者而言，风险更大。

　　“对于购房者来说，房贷‘返点 ’可能会导致贷款中介机构干扰其贷款选择，选择不适合购房者的贷款方案和产品。此外，为了达到目的，贷款中介机构在助贷时可能会出现伪造材料、提供虚假材料等行为。这种行为将相关风险转嫁给购房者，一旦被发现，购房者将面临停贷或提前全额偿还贷款的风险，信用也会受到严重影响。如果无法一次性偿还贷款，相关房产可能会被拍卖，最终钱房两空。而且，如果购房者参与了银行的‘返点’活动，提供了虚假材料等，还需要承担相关的法律责任。”王玉臣说。

　　需要注意的是，目前，已有地方明令叫停房贷“返点”。

　　近期，江苏省银行业协会印发的《关于禁止个人住房按揭贷款返佣共同维护银行业公平竞争秩序的倡议》提出，不以任何形式向房地产开发商、房地产销售机构、营销代理公司、房产中介机构、物业公司等任何商业性个人住房贷款的第三方机构及其从业人员、个人住房贷款客户支付佣金或权益，以及变相支付佣金或权益。

　　一位产业观察家对记者表示，购房者应该谨慎选择贷款中介机构，了解贷款中介机构的资质和信誉，避免因贷款中介机构违规操作带来的风险。同时，商业银行也应该加强内部管理，避免利益输送和违规操作。

　　“购房者一定要综合考虑相关的贷款条件，不要为了‘返点’而因小失大。在办理贷款的过程中，相关材料一定要仔细审核，确保其真实性和准确性。如果有疑虑，可以请相关专业人士陪同。”王玉臣说。

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