北京二手房：开门红未至 小阳春欠热

　　没有迎来“开门红”的楼市，正在为小阳春努力，但被称为市场先行指标的二手房，并未在2024年开年掀起太大波澜。根据北京市住建委官网数据统计，1月北京二手房网签12444套，环比上月下降4%，但与2023年1月“低基数”相比上涨49.8%。北京二手房网签量连续3个月维持1.2万套，成交保持平稳。

　　针对北京二手房平稳状态，市场观点也分为两派，一方认为，1月平稳状态是为后续小阳春蓄力，加快的看房节奏是最好的证明;另一方则认为，随着广州、上海等地放松限购政策，北京如果最近在限购等政策方面没有超预期调整，2024年的小阳春热度很可能不会太高。当买卖双方间的博弈还在持续，没有迎来“开门红”的楼市，又能否迎来小阳春?

　　延续“以价换量”

　　持续3个月上涨后，北京二手房网签量止升转跌。2024年1月北京二手房网签12444套，较2023年12月的12963套有一定幅度下跌，但整体仍维持在1.2万套“荣枯线”上。

　　从同比来看，1月北京二手房网签却是超预期的“好”，与2023年同期相比上涨近50%，但这一“好”的背后，不能忽略掉低基数因素，2023年1月春节假期影响成交规模，仅有8308套的网签量。

　　“1.2万套的网签量符合市场预期。1月是楼市的传统淡季，而且2024年的1月也比较特殊，处于市场调整期。”一头部中介昌平回龙观片区负责人贾波告诉北京商报记者，与历史正常水平相比，1月的网签量还有一定提升空间，但按照近几月的市场交易状况来看，1月企稳是一个好的信号。贾波认为，2024年的1月也比较特殊，北京新普宅标准正式执行，大量的非普通住宅变为普通住宅，这需要时间来消化。

　　诸葛数据研究中心高级分析师朱丽平指出，2024年1月北京二手房成交表现明显好于2022年(11875套)且仍处于近半年来较高位水平，2月即将迎来2024年春节，受春节假期影响成交量将会迎来下滑，预计节后3月市场活跃度上升。

　　网签量保持平稳，北京二手房仍维持“以价换量”的态势。根据麦田房产数据统计，2024年1月二手房议价空间和2023年12月相比缩小0.2个百分点，买方在议价上的强势地位有所削弱。但1月的议价空间在最近一年中仍然处于高位，仅次于2023年12月。

　　买方在当下市场议价优势明显，二手房市场延续了上月“以价换量”的态势，不过随着高性价比房源的持续消化，部分房东的心理预期短期触底，价格进一步下探的空间有限。

　　进入1月之后，北京二手房挂牌量持续下降，麦田房产统计数据显示，1月北京二手房挂牌量和12月相比下降2.5%。

　　北京商报记者了解到，部分二手房业主受政策和持续下调的价格影响，纷纷选择下架房源观望市场走势，北京二手房已告别挂牌房源的高速增长期。但挂牌量仍维持高位。

　　能否迎来小阳春

　　透过1月止升转跌的数据，2024年“小阳春”能否如期到来也成为市场关注的焦点，市场对此持有截然不同的观点。

　　贾波称，自2023年9月之后，北京二手房成交是一个向下的状态，期间如果没有政策加持，可能会一掉到底。政策出台后，市场开始企稳，连续3个月保持1.2万套的水平。在贾波看来，从降到稳，再从稳到升，这被看作市场发射的信号。

　　另有头部中介从业人士李锦表示，近期北京二手房成交量虽没有明显变化，但是咨询量和带看量有明显增加，而且客户的准确度很高，并不仅是随便看看。“可以说，这些都为后续小阳春的到来集聚力量。”

　　一位不愿具名的地产分析师则直言，小阳春能否到来，最关键的因素是购买力。当前市场，买卖双方博弈还在持续，充满了试探与猜测，买方观望的同时找更加合适的机会上车，卖方则根据政策变化来调整心理预期。此前几个月，“着急卖”和“着急买”的都基本成交了，不着急的观望心态比较重，新的购买力能否快速补位，目前还有诸多不确定性。

　　“如果没有大的政策调整，未来几个月的市场不会太差，但也大概率不会出现小阳春，购买力制约小阳春的出现。”上述地产分析师表示。

　　中原地产首席分析师张大伟同样认为，2023年北京发布了2次大幅度的维持楼市稳定政策，其中9月初的政策影响短期市场成交放大了40%，而12月14日的政策影响力度降低，止住了市场下行，但成交量上涨幅度只有20%左右。所以如果最近在限购等政策方面没有超预期调整，2024年的小阳春热度很可能不会太高。

　　购房者预期是关键

　　对于后续市场的研判，包括张大伟在内的多位房地产分析师表示，政策“普照”之下，北京楼市正在恢复元气，但恢复程度如何，则取决于购房者买房置业预期能否修复。

　　近期，包括上海和广州、苏州等一、二线热点城市开启限购松绑或者全面松绑，这代表了2024年楼市政策进一步宽松的方向。

　　张大伟称，房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，特别是经济转型期，购房者信心不足，很多房企爆雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。

　　2023年12月一轮宽松政策，对于市场的影响很快消化，市场再次期待政策继续加码。

　　在张大伟看来，当下除了北京上海等少数核心城市依然限购，大部分城市宽松政策已经出无可出。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。

　　整体看，未来房地产市场走势依然看政策，1月整体市场并不乐观，市场都期待2024年2月继续出台积极政策，特别是北京等城市的限购政策微调，市场需要政策拉动才能出现小阳春。

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