供求关系发生重大变化 房地产市场呈边际改善迹象

　　2023年，我国房地产市场呈现“前高中低后稳”态势。当前房地产市场仍处于调整周期。随着经济持续恢复向好，在一系列优化调整政策作用下，近期房地产市场一些指标继续呈现边际改善迹象。

　　供求关系发生重大变化

　　今年7月召开的中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这是党中央立足我国经济社会发展阶段和房地产自身发展规律作出的重大判断，具有深远意义。

　　我国住房发展的主要矛盾从总量短缺转为总量基本平衡，结构性供给不足。城镇户均住房已超过一套，房屋新开工、销售额出现一定回落并进入平衡周期，属于房地产市场发展到一定阶段必经的过程。从结构上看，居民住房需求从“有没有”转向“好不好”，对好房子的需求还很旺盛，对改善居住条件有更高追求。因此，房地产市场仍有广阔发展空间。同时，保障性住房供给不足、大城市房价过高、新市民青年人住房困难等问题仍然存在，需加大保障性住房建设和供给力度。

　　今年，我国商品房交易结构中二手房占比提高。前11个月，全国一手房交易量下降，二手房交易量上升，一二手房合计实现同比正增长，说明住房需求保持稳定，没有出现明显收缩，而是交易结构发生了变化，二手房交易替代了部分新房交易。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛表示，今年前11个月，二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比超50%。二手房交易占比提高，从短期因素看主要是受新房销售面积下降的影响，从长期因素看则是房地产进入增量存量并重发展阶段的必然趋势。

　　房地产对宏观经济的贡献，从增量拉动为主，转向增量存量带动并重。二手房交易占比提高，能够带动家居、家电、家装等下游产业发展，存量住房运营能够带动中介租赁物业行业发展，房地产业作为服务业的特征更加明显。

　　多措并举防风险促转型

　　住房和城乡建设部部长倪虹近日表示，今年以来，住房城乡建设部门积极采取措施，增信心、防风险、促转型，会同有关部门出台“认房不用认贷”、降低首付比例和利率、实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费等政策工具，指导地方因城施策、一城一策、精准施策稳定市场。

　　各地因城施策，自主调整优化房地产调控机制。不少城市还出台税收减免、提高住房公积金贷款额度等措施，多措并举满足居民合理住房需求。

　　稳妥化解房企债务违约风险。针对部分房企出现债务违约风险，金融管理部门出台一系列支持政策，提出一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营，坚决防止债务违约风险集中爆发。

　　保交楼的推进是化解房地产市场风险的重要抓手，在提振市场信心方面发挥了重要作用。今年以来，保交楼项目加快建设交付。数据显示，截至目前，350万套保交楼项目已实现交付超268万套，交付率超76%。保交楼还带动了房屋竣工面积明显增长，房屋陆续交付，对化解房地产领域矛盾纠纷起到了积极效果。

　　构建房地产发展新模式

　　展望2024年住房和房地产市场工作，倪虹表示，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。

　　倪虹表示，要构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。

　　加快规划建设保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”建设，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。

　　规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。倪虹介绍，这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。这就要求城市党委、政府担负起主体责任，解决好群众的住房问题，尤其是新市民、青年人的住房问题。

　　城中村改造，是解决群众急、难、愁、盼的问题，是重要的民生工程。重点是要消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。

　　“平急两用”公共基础设施建设是统筹发展和安全、提高城市韧性的重大举措，关键是平时用得着、急时用得上。

　　倪虹表示，当前，我国房地产市场正处在转型期，未来持续发展仍有坚实支撑。随着中央各项决策部署的持续落实，随着房地产发展新模式的逐步建立，一定能够推动房地产转型升级、实现高质量发展，让人民群众住上更好的房子。

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