利率降不了！房贷竟然变成了消费贷，怎么办？

　　日前，多位来自河南濮阳的购房者向媒体反映，其存量首套房贷利率降不了，一问才知道已经还了两年多的房贷竟是消费贷。经调查发现，涉事的濮阳两家农商银行在2021年大量发放消费贷，而这些本该助力消费的贷款最终却流向了房地产市场。

　　房贷为什么会变成消费贷?问题究竟该如何解决?相关话题引发普遍关注。

位于江苏省淮安市大运河畔的商品住宅楼盘。(图片由CNSPHOTO提供)

　　问题为何会出现?

　　近年来，“购房款不够，消费贷来凑”已成为一些地方二手房市场公开的秘密。

　　业内人士表示，消费贷流入房地产市场有着特殊的利益链条：房产中介牵线搭桥，担保公司出面向银行提交手续，银行工作人员暗中协助，装修公司帮助套出贷款。

　　央广网日前报道称，在河南濮阳，因存量房贷利率调降发现“房贷变消费贷”的人不在少数，而他们中的大多数人都没有贷款合同。一份由购房人提供的贷款合同复印件显示，贷款用途一栏有手写的“装修住房”四个字。购房者说，其当时签署的是一份留有空白的文本，没有写明贷款金额和贷款用途。“里面的用途和金额都是他们自己手写的。当时是空白的，里面没有任何‘消费贷’字样。”

　　北京京本律师事务所主任连大有律师对中国商报记者表示，一些地方的商业银行分支机构与房屋中介公司串通欺骗购房者，以消费贷冒充房贷，造成购房者的经济损失。在国家调整房贷利率的情况下，“房贷变消费贷”的问题被暴露出来，购房者无法享受优惠政策并可能对个人消费信用产生不良影响。

　　房贷究竟为什么变成了消费贷?萨摩耶云科技集团首席经济学家郑磊对记者表示，这主要有两个原因：一是当时对房地产有政策收紧限制，而有些贷款人当时并不满足当地申请放贷的条件;二是，国家鼓励消费贷，通过这种方式，金融机构可以快速完成消费贷发放指标。当然，这其中也有一部分贷款人不了解银行贷款流程和要求，有些银行贷款流程管理不严，但是也不排除贷款人知道且配合贷款经办人员提供假资料的情况。

　　北京市京师律师事务所合伙人卢鼎亮律师对记者分析说，消费贷与房贷在还款期限、还款利息、还款条件等方面都有较大区别。银行在做贷款手续时应当明确告知用户贷款产品的名称和性质，并且做好重点提示以及双录工作，更重要的是，银行和用户均不应该通过贷款产品的变换来规避政策限制。对于政策变化所导致的利息损失，如果银行方面有故意或重大过错，应当由银行方面来承担相应的损失。

　　《个人贷款管理暂行办法》规定，贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实。

　　住建部等部门2021年发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》明确，要重点整治套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房等行为。此后，不少银行发布公告称，不得将消费性贷款用于购房。

　　浙江大学城市学院研究所秘书长林先平认为，银行将本应用于消费的贷款流向房地产市场，已涉及不规范操作，有违规之嫌。这种情况可能是由于银行为了达到贷款业务的指标而采取的手段。但是，购房者应该提高警惕，确保自己的贷款用途正确，并及时与银行核实贷款类型。当然，如果购房者是先购房后申请消费贷用于房屋装修，就不算违规了，因为装修是实实在在的消费行为。

　　问题究竟咋解决?

　　“银行将本应用于消费的贷款直接流向房地产市场是一种违规行为。”在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，银行在发放贷款时应该遵循相关法规和政策，确保贷款用途的真实性和合法性。如果购房者遇到了“房贷变消费贷”的情况，可向上级银行以及监管部门进行投诉，并要求退还多付的利息和费用。同时，相关监管部门也应加强对银行贷款业务的监管，确保金融市场健康发展。

　　中国信息协会常务理事、国研新经济研究院创始院长朱克力对记者表示，对于房贷变成消费贷的问题，需从多个角度来看待。包括银行、监管机构、政策制定者等各方都应积极行动起来，保护消费者权益，防止类似问题再次出现。同时加强对房地产市场的监管，防止资金违规流入，维护市场稳定与健康发展。

　　朱克力进一步分析，从消费者权益保护的角度来看，购房者在签署贷款合同时，应当充分了解自己的权益和合同的条款。若购房者在不知情的情况下，银行将房贷转为消费贷，显然侵犯了消费者的知情权和选择权。因此银行在操作过程中是否存在信息披露不充分、误导消费者等行为，值得深入调查。

　　从银行风险管理的角度来看，银行在发放贷款时，应对借款人还款能力、贷款用途等进行严格审核。大量消费贷如果最终流向房地产市场，可能会增加银行信贷风险。房地产市场波动会影响到借款人还款能力，进而影响银行贷款质量。

　　从房地产市场监管的角度来看，消费贷一旦大量流入房地产市场，可能反映出房地产市场监管存在漏洞。因为消费贷通常利率较高，大量消费贷被用于购房将会推高房价，加大房地产市场的泡沫化程度。

　　从宏观政策实施的角度来看，还关系到国家宏观政策的实施效果。如果存量房贷利率调降的政策不能得到有效执行，将会影响对房地产市场进行宏观调控的效果，也会影响购房者的切身利益。

　　作为借款人的购房者究竟如何保护自己的合法权益?对此，连大有认为，根据商业银行法的规定，商业银行贷款，应当与借款人订立书面合同。合同应当约定贷款种类等其他事项。商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。对违法违规的银行及直接责任人进行处罚教育，让其改正错误，采取必要的弥补措施，通过变更贷款属性等方法，以保障借款人的权益。此外，借款人也可以提起民事诉讼，根据民法典的规定，中介公司与商业银行恶意串通损害借款人的合法权益，应当认定贷款合同无效，中介公司及商业银行存在重大过错而应承担相应的民事责任，如果构成犯罪，依法追究刑事责任。

　　新闻多一点：

　　针对媒体日前报道的“房贷变消费贷”情况，濮阳农商银行11月7日发布的一份说明称，已成立工作专班，对有关客户将逐一排查，开辟绿色通道，采取有效措施，最大化满足客户诉求。针对贷款办理过程中存在的违规问题，将从严处理。

濮阳农商银行发布的说明。(图片源自濮阳农商银行微信号)

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